Bakanlığın "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik"te yaptığı değişikliklerle asansör zorunluluğu, emsal hesapları, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılarda tadilat uygulamalarına ilişkin esaslar yeniden düzenlendi.Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi. Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, yönetmelikte sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı. Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan yapılarda ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerindeki kullanılmayan teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek. BOŞ OFİSLER KONUTA DÖNÜŞEBİLECEK Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yönetmelikte yapılan son değişikliğin konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik adımlardan biri olduğunu belirtti. Salgın sonrası değişen çalışma düzeniyle birlikte boş ofis sayısının arttığını ifade eden Yüksel, 2023'te boş ofislerin konuta dönüştürülmesinin önünün açıldığını, yeni düzenlemeyle ise sürecin daha da kolaylaştırıldığını söyledi. Buna göre, imar planında konut+ofis kullanımına izin verilen binalarda mevcut ofislerin yüzde 60'ına kadar olan bölümü 1 Temmuz 2027'ye kadar konuta dönüştürülebilecek. Böylece atıl durumdaki ofis ve AVM binalarının konut ihtiyacına katkı sağlaması hedefleniyor. Yüksel ayrıca, yapıların arsa üzerindeki oturum alanına getirilen yeni sınırlamaların daha sağlıklı ve estetik yaşam alanları oluşturacağını, asansör uygulamalarındaki belirsizliklerin giderildiğini ve pergola ile süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarına yönelik düzenlemelerin yaşam konforunu artıracağını ifade etti. BELEDİYELERDE ORTAK UYGULAMA DÖNEMİ Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yeni düzenlemeyle belediyeler arasında farklı uygulamalara neden olan belirsizliklerin giderilmesinin amaçlandığını söyledi. Kiraz, asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının netleştirildiğini, pergola ve süs havuzlarının emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmaması şartının getirildiğini belirtti. Çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatılar gibi ortak kullanım alanlarının emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmeliğe eklendiğini kaydeden Kiraz, böylece belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının sona ereceğini ifade etti. RUHSAT VE İMAR SÜREÇLERİNDE YENİ KURALLAR Kiraz, düzenlemenin hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına ilişkin belirsizlikleri de büyük ölçüde giderdiğini söyledi. Yeni düzenlemeye göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak. Ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemeler uygulanmaya devam edecek. İki yıl içinde başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümleri esas alınacak. Ayrıca TAKS ve KAKS hesaplamalarına ilişkin yeni hükümlerle ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliğin artırılması ve belediyeler arasında uygulama birliğinin sağlanması hedefleniyor. DÖNÜŞÜM İÇİN ŞARTLAR NETLEŞTİ Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, düzenlemenin yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofislerin belirli şartlarla konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını vurguladı. Kezer, binaların en fazla yüzde 60'ının konuta dönüştürülebileceğini, yönetim planında kullanım kısıtlaması bulunuyorsa ayrıca yönetim planı değişikliği veya kat maliklerinin 5'te 4 çoğunluğunun onayının gerekebileceğini söyledi. Dönüşüm sürecine başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınmasının olası idari uyuşmazlıkların önüne geçeceğini belirten Kezer, gerekli şartları sağlayan ofislerin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar konuta dönüştürülebileceğini ifade etti.